La gestion en flux

La loi ELAN a rendu obligatoire la gestion en flux des réservations de logements sociaux. La loi 3DS fixe l’obligation de la conversion de l’ensemble des conventions contractées en stock en flux au plus tard le 24 novembre 2023. 

En quoi consiste la gestion en flux ?
Un des impacts majeurs de la gestion en flux des réservations concernera l’orientation du logement. Jusqu’à maintenant, les logements étaient gérés en stock. En fonction des sources de financement des programmes, un logement était rattaché à un contingent (État, Action Logement, bailleur…). En fonction du rattachement, un logement vacant était remis au réservataire en lien avec le contingent. La gestion en stock est apparue comme un facteur de rigidité pour la gestion du parc social alors que les caractéristiques de ce parc, le profil des demandeurs, les obligations en matière de logement en faveur des publics prioritaires et les objectifs de mixité sociale ne cessent d’évoluer.

La gestion en flux porte sur l’ensemble du patrimoine de logements locatifs du bailleur à l’échelle du département ou de la collectivité lorsque celle-ci dispose de droits de réservation. Les réservations portent sur un flux annuel de logements disponibles à la location. La gestion en flux vise à apporter plus de souplesse et de fluidité dans la gestion du parc social. Elle permet au bailleur de s’affranchir des périmètres de programme et de contingent, et ainsi de mieux apparier l’offre et la demande en orientant le logement libéré vers un réservataire.

Elle devient un levier de la politique publique de l’habitat, en répondant à 4 objectifs  :
✔️ l’optimisation de l’allocation des logements disponibles – Fluidité
Le bailleur va mutualiser les opportunités de logements libérés au bénéfice de tous les demandeurs, ce qui permet d’optimiser l’adéquation entre offre et demande à l’échelle du territoire.
✔️ la facilitation de la mobilité résidentielle (facilite les mutations internes)
Le logement libéré ne relève plus d’un contingent et peut donc plus facilement être proposé à un demandeur qui ne relève pas toujours du même contingent.
✔️ un levier de mixité sociale en permettant la mobilisation du parc à bas loyer en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) en même temps que l’accès au logement des plus modestes.
✔️ une souplesse pour répondre aux objectifs d’attributions.

Elle va nécessiter pour les bailleurs de :
✔️ lister tous les logements qui entrent dans la gestion en flux ;
✔️ conclure des conventions bailleur–réservataire pour préciser les modalités pratiques de mise en œuvre des réservations ;
✔️ élaborer et suivre une stratégie d’attribution fine pour permettre aux publics en situation de fragilité d’accéder au parc social en tenant compte de la mixité sociale et du fonctionnement résidentiel.

La « convention de réservation » devient un outil de pilotage des droits de réservation. Le décret met l’accent sur la liberté de négociation entre les bailleurs et les réservataires, offrant ainsi une certaine flexibilité. Une exception à cette souplesse est prévue pour les réservations liées aux services de défense nationale, de sécurité intérieure et des établissements de santé, qui restent gérées en stock selon les dispositions de la loi Elan.

Une convention de réservation est obligatoirement signée par le bailleur et le réservataire à l’échelle du département. Cette convention spécifie les modalités pratiques pour la mise en œuvre des réservations de logements sociaux et s’applique aux logements du patrimoine locatif social du bailleur dans le département, comprenant tous les logements conventionnés éligibles à l’aide personnalisée au logement (APL) et ceux non conventionnés, mais construits, améliorés, ou acquis et améliorés avec le soutien financier de l’État.

La convention intègre les objectifs et obligations des réservataires, comportant des dispositions spécifiques aux territoires des intercommunalités ayant compétence en matière de politique d’attribution de logements sociaux. Elle doit être compatible avec les orientations des conférences intercommunales du logement (CIL) et les engagements établis dans les conventions intercommunales d’attribution (CIA). De plus, elle doit respecter l’objectif légal d’attribution en faveur des publics prioritaires défini par la loi pour le réservataire.

1. Le calcul des droits sur le flux annuel pour les réservataires s’effectue de la manière suivante :
   Le flux annuel de logements est exprimé en pourcentage, calculé en rapportant le nombre de logements pour lesquels un réservataire détient des droits de réservation au nombre total de logements dans le patrimoine du bailleur d’un département. Par exemple, si un réservataire dispose de 15 droits de réservation sur un patrimoine de 100 logements d’un bailleur, il détient ainsi 15 % du flux des logements mis en location sur une année
2. En considération des obligations de logement envers les publics prioritaires, l’État peut demander à bénéficier de 30 % du flux annuel, dont au maximum 5 % au profit des agents civils et militaires de l’État. Ce taux représente le plafond. Pour assurer l’objectif de mixité sociale, la part du flux annuel de logements réservée au Contingent Préfectoral sur le patrimoine du bailleur, situé en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), ne peut être inférieure à 30 %, sauf décision contraire du Préfet.
3. Les collectivités et les établissements publics regroupés, bénéficiant de la garantie financière des emprunts, disposent en contrepartie de 20 % au maximum des réservations. Des réservations supplémentaires peuvent être accordées en cas de financement ou d’apport de terrain. Cette réforme renforce ainsi les droits et le rôle des collectivités territoriales.

La mise en œuvre doit débuter le 1er janvier 2024. Un suivi rapproché avec les services de l’Etat permettra de rendre compte de l’avancée de cette nouvelle pratique.